등기부등본 보는 법 5분만 보면 나도 알수 있다고?

등기부등본 보는 법 왜 알아야 할까?

등기부등본 보는 법은 왜 필요할까? 집 살 때 전. 월세 계약 시 상가나 건물 매매 시 등기부등본을 볼 줄 알아야 사야 할 부동산과 사지 말아야 할 부동산을 구분하고 내 소중한 재산을 보호할 수 있기에 꼭 알아야 하는데 그래서 오늘 등기부등본 보는 법을 한번 알아보고자 한다.

- 목차 -

1. 등기부등본이란?.

2. 등기부등본 종류는?

3. 보는법의 중요성.

4. 알수 있는 사실.

5. 표제부.

  5-1. 대지권 목적인 토지 표시에 대한 표제부.

  5-2.대지권 표시.

  5-3. 전유부분 건물 표시.

 6. 갑구.

  6-1. 갑구는 소유권에 관한 사항을 가리킨다.

  6-2. 공동소유 아파트.

7. 을구.

8. 발급방법.

포스팅을 마치며.

 

1. 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산에 대한 권리관계, 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부로서 대상 물건의 지목, 지번, 면적, 구조 등의 현황과 전세권, 소유권, 저당권, 가압류 등의 권리설정 여부를 확인할 수 있다.

등기부의 구성 항목을 보면 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는 것을 알 수 있는데 표제부에서는 부동산 소재지, 현황이 쓰여 있고 갑구에는 소유권, 소유권 관련 권리관계가 쓰여 있으며 마지막 을구에서는 소유권 이외의 권리관계가 표시되어 있다.

 

등기부등본 보는 법을 한번 알아보고자 한다.

 

2. 등기부등본 종류는?

등기부등본은 토지등기부 / 건물등기부 / 집합건물등기부로 나뉘는데 토지등기부는 토지에 관한 소재 지번, 지목, 면적 등을 알 수 있고, 건물등기부는 소재지번, 건물 명칭, 건물 내역 등을 알 수 있다. 우리가 일반적으로 알고 있는 주거 용도의 아파트, 빌라, 다세대주택은 "집합건물 등기부"를 쓴다.

 

통상 토지와 건물은 별개의 소유권으로 보는 게 원칙이라 토지와 건물 등기부는 나뉘는데, 집합건물등기부는 건물과 토지를 분리하여 등기부등본이 나오지 않는다. 그 이유는 집합건물은 주거지에 해당하는 경우가 많아 건물과 토지를 나뉘어서 거래하는 것이 부적당하기 때문이다. 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 집합건물은 주거의 안정성 측면에서 같이 거래되어야 하는 것이 맞는 것 같다.

 

집 살 때 전. 월세 계약 시 상가나 건물 매매 시 중요하다.

 

 

3. 등기부등본 보는 법의 중요성

등기부등본 보는 법의 중요성은 집 살 때 전. 월세 계약 시 상가나 건물 매매 시 등기부등본을 볼 줄 알아야 부동산의 권리관계가 파악이 되니, 사야 할 부동산과 사지 말아야 할 부동산을 구분하고 내 소중한 재산을 보호할 수 있겠다.왜냐하면 등기부등본은 해당 부동산(집, 상가, 건물)의 역사가 적혀있기 때문에 등기부등본 보는 법이 그만큼 중요하다.

 

 

4. 등기부등본으로 알 수 있는 사실

• 첫째 실 소유주를 알 수 있다.심지어 이전 소유주가 나와있기 때문에 계약을 나온 사람이 소유주인지 아닌지 명확해지고 공동명의자 유무도 알 수 있다.달리 말하면 확인 안하면 소유주가 아닌 다른 사람과 거래할 수 있는 것이다.
• 둘째 목적 부동산의 권리관계를 알 수 있다.권리관계라는 말에 소유주도 포함이지만 이 부동산에 관련 있는 내용 즉 근저당 여부와 말소상황 및 금액까지 확인 할수 있다.내 돈과 권리를 위해 부동산과 매도인 말만 믿지 마시고 반드시 확인해야하는 사항이다.

 

표제부에는 등기 순서, 접수 날짜, 건물 위치등이 표시된다.

 

• 표시 번호: 등기부등본에 기재된 순서를 말하며 가끔 '전'이란 숫자가 붙어 있는데 구 등기부에서 신등 기부로 이전되었다는 뜻으로 예전 등기부등본에 기재되어 있던 순서를 말한다.
• 접수: 등기신청서를 접수한 날을 말한다.
• 소재 지번, 건물 명칭 및 번호:건물이 소재한 행정구역, 위치, 지번 및 건물 명칭을 말한다.
• 건물 내역:건물이 지어진 구조(철골조, 철근콘크리트 등등) 지붕 재질, 건물 명칭을 말한다.
• 등기원인 및 기타사항: 표제부에 관한 등기원인및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시한다.

5. 등기부등본 보는 법 표제부

등기부등본 보는 법 표제부는 등기 순서, 접수 날짜, 건물 위치, 번호, 명칭 등이 표시되는데 건물의 층수, 용도, 면적, 구조에 대해서도 알 수 있고 해당 부분에서 건물 종류도 확인할 수 있다.

 

 

  5-1 대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부

해당 부분은 집합건물이 속한 토지에 대한 내용이 쓰여 있는데 소재지 지번, 토지 지목, 면적 등이 나온다. 토지 거래를 하고자 하면 해당 부분을 유심히 봐야 할 것이다.

  5-2 대지권의 표시

집합건물이 속한 대지 중 해당 전유 세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 내용이 쓰여 있는데 대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시한다. 소유권 대지권이 일반적인데 대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율이 표시한다. 예를 들어 건물이 차지하는 땅이 100평이고 지분이 1/5일 경우 해당 집 몫의 땅은 20평이라는 것을 말한다.

 

 

  5-3 전유 부분의 건물의 표시

집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시하는데 건물번호 부분에 층, 호수가 나오며 건물 내역에 면적 등의 정보가 나온다. 이쪽에 쓰인 면적은 전용면적이며 전용면적의 경우 공급면적보다 대부분 적다. 해당 부분에서는 건물번호를 정확하게 확인해야 한다.

 

갑구에는 소유권과 관계있는 사항이 기록되어 있다.

 

6. 등기부등본 보는 법 갑구

등기부등본 보는 법 갑구에는 소유권과 관계있는 사항이 기록되어 있는데 등기 목적, 접수일, 순위 번호 등을 확인하실 수 있다. 등기 순서대로 나오므로 마지막 부분을 보면 현재 부동산 주인이 누구인지 확인하실 수 있다. 토지, 건물의 경우 공유도 가능한데 단독 소유일 경우 소유자라고 쓰여 있고 공동 소유일 경우 공유자라고 쓰여있다.

 

 

 

소유자가 누구인지 확인하는 것이 중요하며 만일 갑구에 가등기, 가압류, 압류, 가처분 등의 다른 등기가 있으면 소유권 관련 분쟁 소지가 있을 수 있으므로 조심해야 한다.

6-1 갑구는소유권에 관한 사항을 가리킨다.

• 순위번호 - 등기한 순서를 말하는데  여기 번호 표시에 따라 같은 갑구 내에서 순위가 갈린다.
• 등기목적 - 등기의 종류로서 소유권보존도 있고 압류도 있고 매매도 있을 것인데 통상 매매가 가장 많다.참고로 소유권 보존은 그 부동산에 대하여 가장 먼저하는 등기를 말하며 미등기(未登記)된 부동산을 그 소유자의 신청에 의하여 처음으로 소유권을 공시하는 것을 말하는것으로서 .부동산의 탄생이라고 불리는 등기이다.

 

 

• 접수 - 신청서를 접수하면서 접수한 날짜와 접수 번호를 가리키는데 우선순위에서 중요한 요소이다.
•  등기원인 - 매매, 증여, 압류 설정 계약 해지 등 여러 등기 사유들을 말하는데 동시에 날짜가 표기되어 있으므로, 등기 원인이 언제 이루어졌는지도 알 수 있다.갑구에 (가)압류,가등기가 표기된 경우 조심해야 한다.특히, 압류의 경우 대항력을 갖추지 못하면 추후 경매가 되었을 때 비워주는 경우가 생길 수 있다.

 

 

• 참고로 대항력이란 임차인이 제3자 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다.(중개하시는 분께 압류가 된 집의 경우, 임차 계약을 맺을 때 대항력을 갖출 수 있는지 꼭 물어보는것이 좋다.)

•  권리자 및 기타사항 - 권리자와 이와 관련된 사항들을 표시하는것으로서  권리자의 개인정보 등을 확인할 수가 있다.여기에서 소유권자의 소유비율을 확인 할 수 있는데  2인 이상의 소유자들이 소유한 경우에는 모두의 승낙에 따라 임차계약을 맺어야 한다.

 

 

 6-2 공동소유 아파트

예를 들어, 여러분들이 부동산 계약을 하려고 하는데, 부부가 같이 1/2씩 공동 소유한 경우 이러한 공동 소유의 아파트에 임차인으로 들어가게 되었을 경우에 부부 모두의 승낙에 따라 임차계약을 맺어야 한다. 왜냐면, 민법 265조에서는 공유물 관리에 관한 사항은 과반수가 결정하도록 되어 있기 때문이다.

임대차 계약은 둘 다의 허락을 받아야 하고, 둘 다의 인감증명서를 첨부하여 부부 모두의 승낙이 있었음을 증빙을 구비해야 한다. 안 그러면, 임대차 계약이 무효가 되거나 법적으로 곤란한 상황이 올 수도 있다.

7. 등기부등본 보는 법 을구

등기부등본 보는 법 을구에서는 소유권 이외의 권리에 대해 알 수 있는데 전세권, 지상권, 지역권, 저당권 등에 대한 권리가 표시된다. 보는 방법은 을구와 비슷한데 중요하게 보아야 할 부분은 근저당권이 설정되어 있느냐인 것이다. 전세 계약을 계획하고 있는 분들이라면 해당 부분을 꼼꼼히 살펴보셔야만 보증금을 잘 돌려받을 수 있다.

 

등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 발급한다.

 

 

8. 등기부등본 발급방법

대법원 인터넷등기소

홈페이지 접속 후 상단에 있는 열람하기를 클릭하면 간단하게 조회하실 수 있는데 열람하기를 클릭하면 부동산 구분과 주소를 입력할 수 있는 칸이 나온다. 해당 부분에 본인이 알아보고자 하는 집의 주소를 검색하면 된다. 인터넷으로도 간단하게 조회할 수 있어서 계약서를 작성하는 당일 체크해 보시면 된다. 열람 시 수수료는 700원이 발생하며 발급 시 수수료는 1,000원 정도 들어간다.

포스팅을 마치며

등기부등본으로 실소유주를 알수 있고 근저당여부와 말소상황및 금액까지 확인할수 있다. 내돈과 권리를 위해 부동산과 매도인의 말만 믿지 말고 반드시 등기부등본 보는법을 숙지하여 소중한 내 재산을 지키기를 바란다.

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